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住替えする為に不動産の売却をする!タイミングが全て!難易度高!

公開日: : 不動産売却

住替えをお考えの方は、

  • 『今住んでるマンションを売って新築戸建が欲しい!』
  • 『二世帯住宅にしたいけど、手狭だから大きな土地を買いたい!』
  • 『将来的には、繰り上げ返済にあてたいから売却する事も考えたい!』

というように

不動産の売却

が伴う人も多いですよね!

実は、住替えで不動産売却をするということは

とっても

難易度が高いんです!

 

住替えで大変なのは不動産の売却!

住替えを考える時に一番大変なのが

今住んでいる

不動産を売る

という事です。

  • 『住宅ローンの残債以上の金額で売却したい!』
  • 『新しい家の頭金として不動産売却資金を当てにしたい!』
  • 『仮住まいはしたくない!売却と同時に住替えたい!』

と考えている方がほとんどなんです。

でも、一番ネックとなるのは、

不動産の

売却がスムーズにいかない

ということなんです。

 

住替えの際の不動産の売却が何故大変なのか?

それは

  • 理想の売れるタイミング
  • 理想の成約金額

との間に大きな

ギャップ

があることが多いからなんです!

 

不動産を売る場合、

『希望価格』

『なかなか売れない』

『もう少し価格を下げる!』

という感じになるんです。

 

この価格を下げるタイミングはいつにするんでしょうか?

1ヶ月?

3ヶ月?

実は正解はありません。

売れる時はすぐに売れるし、

売れないときは1年以上売れない事もあるんです。

 

自分の家が

いつ売れるか?

いくらで売れるか?

分からない状態で

住替え候補の物件の担当者から

『今決めて下さい。引渡しは○年○月です!』

なんて言われて

焦って価格を下げてしまう事もあるんです。

 

他にも

売れたは良いけど、引渡しのタイミングが合わなくて

結局

仮住まいが必要

になってしまった。

など、

本当に住替えというのは

全て順調にいく

ことがほとんどないんです。

『売る』『買う』

同時に進める事

が本当に難しいんですね!

 

住替えで必要な資金

タイミングが合わないし、価格も下げたくない

それなら…

『新しい家に引越してから、ゆっくり売却をしていこう!』

となりますよね。

 

でも、これも大変なことが多いんです。

理由は二つ

  • 住宅ローンが組めるかどうかわからない。
  • 組めたとして、売れるまでは、二重でローン返済が必要!

という事です。

(もちろん残債がなければ問題ないんですが…。)

例えば、

現在のローン残債が、1000万円(毎月のローン返済が7万円)だっとして、

新築で3000万円の住宅ローン(毎月9万円で35年)を組んだとしたら、

銀行の審査は、毎月16万円支払える信用がお客さんにあるかどうかを見てくるんです。

『売却するから、そこは考えて無い…。』

なんてわけにはいかないんです。

4000万円の借入で一緒に計算という風にもいきません。

(一部金融機関には住替えローンを用意しているところもありますが…。結構審査が厳しいんです!)

 

また、ローンの抵当権が今の不動産と、

新しい土地と建物に

別々の銀行でつけるような場合は

より審査が厳しくなってくる事もあるんです。

つまり、

そもそも、

住宅ローンが組めるかどうかが問題になってくるんです。

16万円の支払いが可能なのかを見られるので、月々50万円以上の月給が条件だったりします。

※詳しい条件は各銀行で違う為、それぞれ確認が必要です。

 

もちろんうまくローンが組めたとしても、

  • いつ売れるか?
  • いくらで売れるか?

は、お持ちの不動産をどこかに

買い取ってもらう

以外、

分からないというのが現実で、

売れるまでは、

二重のローン生活

です。

仲介として出している限り、もしかしたら、

ずっと売れないかも…。

という不安も出てくる為、

精神的にも大変なんです。

 

【仲介】

で市場に出すのか?

それとも、どこかに

【買い取ってもらう!】

のか?

の二つの選択の理解が必要なんです。

 

まとめ

とにもかくにも

住替えってとても大変なんです。

買取の場合は仲介で売却するよりは

安くなってしまう傾向がありますし…。

でも、

住替えの際に一番考えなければならないのは

最悪の事を想定すること

なんです。

結果、

最悪の状態より良い展開になれば

初めて

『ラッキー!!』

と思うくらいの感覚ですすめていきましょう!

 

不動産屋さんによっては

リップサービス

ばかりして、

理想の展開ばかり

話をすることもあります。

もちろん理想を追うことは大切です!

でも、

基本的には

最悪の想定で

計画が成り立つか否か?

を見極めることが一番大事になってきます。

『想定外』

では済まされない話なのでしっかりとリスクを把握して

アドバイスをしてくれる

そんな不動産屋さんと出会えると良いですね!

 

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