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不動産の価格って?

公開日: : 最終更新日:2014/03/28 不動産基礎知識

不動産の価格って誰が決めるのでしょうか?その答えは…売る人と、買う人が決めるんです。※何を当たり前のことなんて思わないでくださいね。

ただ、売買する時だけでなく、不動産に対して固定資産税・都市計画税・相続税などの税金を課す際には評価額という不動産の価格が基準になっています。不動産の価格を様々な角度から検証するのが不動産屋さんの仕事なんですが本記事では、不動産の価格について皆さんに少しでも理解を深めて頂ければと思っています。

土地の価格は六つ?

日本の地価は「一物六価」とも言われています。

簡単にいうと土地の価格のモノサシが6種類あるということなんです。(ややこしいですよね…。)六つの土地の価格を紹介させてします。

実勢価格は、俗に言う相場価格のことです。

公示価格基準地価格は、「不動産鑑定士(補)」の業務分野に属する価格。いわゆる、鑑定地価のことです。

国土法価格は、実勢地価の「コントロール」を目的とした行政がタッチしたプライス価格。つまり、規制地価のことです。

相続税路線価固定資産税価格は、徴税を目的とした「税務行政」による価格。つまり、課税地価のことです。以下、6つの項目の説明になります。

 実勢価格(相場)

一般に、土地を売ったり買ったり仲介したりするときのモノサシとなる実勢地価を、実勢価格または実勢相場と言っています。実勢とは、売り手と買い手の力関係をストレートに反映した現在地価のことです。売る立場、買う立場、仲介する立場に立った値踏み価格のことです。実勢相場を値踏みする場合は、付近での直近の売買実例価格や売り物件の売値、仲介業者の意見価格、そして公示価格などを参考にして査定します。

 公示価格

公的地価の代表格は公示価格です。公示価格は、毎年新聞やテレビなどで大々的に報道されます。地価公示法は昭和44年に制定され、翌45年から「地価公示」がスタートしました。公示価格は、国土交通省の所管に基づく地価で、同省から地価公示評価員として委嘱された不動産鑑定士(補)が「鑑定評価」した地価のことです。公示価格は「1月1日」現在の地価が3月20日頃に発表されます。

基準地価格

基準地価格は、国土交通省の所管で「都道府県知事」から毎年9月20頃に発表されます。基準地価格の価格時点は7月1日」現在です。公示価格が1月1日だから半年後の価格が分かることになります。公示価格と基準地価格は、全く同じモノサシで捉えた「鑑定評価格」です。公示価格は春の価格、基準地価格は秋の価格です。公的正常地価が年2回、発表されると考えればよいと思います。

路線価

路線価とは、その年の1月から12月までの相続税・贈与税を計算するための「基礎価格」です。路線価の価格時点は、平成4年から公示価格と同じ1月1日に改められました。公示価格の8割として算定されることになっています。路線価は夏頃に発表され、全国国税局、税務署にて「路線価図」が閲覧できます。

固定資産税評価格(役場等で確認出来ます)

固定資産税評価格は、固定資産税、都市計画税、登録免許税、取得税などを徴収するための「基礎価格」です。この価格は3年毎に評価替えが行われます。固定資産税評価格は、課税の負担を軽減するために「負担調整率」を乗じて固定資産税を算出しています。この評価格は固定資産税評価格と課税評準額に分類されています。固定資産税評価格は、平成6年から公示価格の7割で算出するようになりました。

 鑑定評価額

個別の不動産鑑定士による「鑑定評価額」で、特定の依頼に応じて算出するため、その時々で幅が大きくなりやすい傾向にあります。

ややこしい話なんですが、土地の価格だけでも6つあって、建物が建っていればさらに価格の算出は難しくなるんです。(どうやって不動産の価格を決めれば良いんでしょう…。)

売る人は高く売りたい、買う人は安く買いたい

話を元に戻します。不動産の価格は売る人と、買う人が決めるんです。どれだけ価格があっても参考にしかなりません。また、路線価で買えたから得!とか公示価格で買ったから損!ということもないんです。結局は「売る人は高く売りたい、買う人は安く買いたい」に尽きるんです。ですから不動産の価格交渉を皆さんが有利に進めるためには

  • 売主さんは売主さんに有利な価格(実勢価格などの高いモノサシ)
  • 買主さんは買主さんに有利な価格(路線価などの安いモノサシ)

を上手に利用して交渉をするようにしてくださいね!

 

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